房子沒房產(chǎn)證可以交易嗎？沒房產(chǎn)證會(huì)帶來那些隱患？

2007年8月，王女士以50萬元的價(jià)格將一套房子賣給張女士，雙方簽訂了住房買賣合同。由于該房為新房，尚未取得產(chǎn)權(quán)證，雙方約定張女士首付30萬元，待取得產(chǎn)權(quán)證后再支付剩余購(gòu)房款。2008年3月，王女士拿到住房產(chǎn)權(quán)證后并沒有賣給張女士，而是將住房以63萬元的價(jià)格賣給市民劉先生，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。目前張女士準(zhǔn)備到法院起訴，要求王女士雙倍返還已付購(gòu)房款。

在本案中涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是物權(quán)關(guān)系、一個(gè)是債權(quán)關(guān)系。住房的歸屬關(guān)系屬于物權(quán)關(guān)系；王女士和張女士、劉先生之間存在兩個(gè)住房買賣合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系。

由于物權(quán)是絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，具有公示的效力，而債權(quán)是相對(duì)權(quán)、對(duì)人權(quán)，不具有公示的效力，所以物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。

由于劉先生和王女士之間不但有一個(gè)有效的合同，而且還辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，所以根據(jù)一物一權(quán)原則，劉先生取得了該住房的權(quán)。張女士雖有一個(gè)有效合同，但是沒有辦理住房過戶手續(xù)，所以不可取得住房的權(quán)，但是可以追究王女士的違約責(zé)任。

買房子，怕賣家“一房二賣”。有的老百姓買了期房，到了交房日，卻得知房子已經(jīng)賣給他人并辦理了過戶手續(xù)，從而使買房存在很大風(fēng)險(xiǎn)。筆者建議大家在買房的時(shí)候，在訂立合同后房產(chǎn)過戶之前，辦理一個(gè)預(yù)告登記，當(dāng)事人可以利用“預(yù)告登記”這一手段，避免賣家“一房二賣”。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)登記引進(jìn)了“預(yù)告登記”的新環(huán)節(jié)。預(yù)告登記行為屬于準(zhǔn)物權(quán)行為，買方在辦理預(yù)告登記以后，如果賣方再想賣房必須取得預(yù)告登記權(quán)人的同意。如果未取得預(yù)告登記權(quán)人的同意，房產(chǎn)局是拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的。

要注意的是，“預(yù)告登記”是有期限的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”