賣(mài)房簽合同要注意什么細(xì)節(jié)

本內(nèi)容圍繞住房買(mǎi)賣(mài)合同的細(xì)節(jié)展開(kāi)，涵蓋了住房狀況、房款支付方式、購(gòu)房尾款處理、交房安排、家具家電歸屬、物業(yè)交割、產(chǎn)權(quán)證保管、貸款辦理期限、爭(zhēng)議處理、違約責(zé)任、補(bǔ)充約定及買(mǎi)方信息完整性等多個(gè)方面，旨在確保合同全面、明確，下降交易風(fēng)險(xiǎn)。

1、住房狀況

合同中住房的信息，建議與住房產(chǎn)權(quán)證載明內(nèi)容一致，若產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，則以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容一致。

2、房款支付方式

購(gòu)房定金可以沖抵哪一期購(gòu)房款應(yīng)約定清楚；同時(shí)，房款不管分幾期支付，作為賣(mài)方，要盡最大可能要求買(mǎi)方在送件過(guò)戶當(dāng)日前支付盡可能多的房款，以防后續(xù)尾款遲遲不到位，爭(zhēng)取落袋為安。

3、購(gòu)房尾款

若買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款支付后續(xù)尾款，雖銀行何時(shí)放款系銀行內(nèi)部控制，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)從決定，但為避免因貸款政策等非因買(mǎi)賣(mài)雙方因素等特殊原因造成銀行遲遲不放款，賣(mài)方遲遲收不到款的情形，建議特別約定若最遲于某一時(shí)間，銀行貸款仍未到位，買(mǎi)方應(yīng)一次性向賣(mài)方支付所有購(gòu)房尾款。或約定若最遲于某一時(shí)間，銀行貸款仍未到位，賣(mài)方有權(quán)通知買(mǎi)方解除合同。

4、交房

在司法實(shí)踐中，住房在誰(shuí)的實(shí)際控制下，有些時(shí)候決定了案件的勝負(fù)（如在執(zhí)行異議案件或執(zhí)行異議之訴案件中），因此，大膽建議在收到全額購(gòu)房款之前，住房由賣(mài)方掌控，對(duì)賣(mài)方是較為有利的。

5、住房?jī)?nèi)家具、家電

住房總價(jià)是否包含住房裝修以及住房?jī)?nèi)的家具家電，如包含家具家電，應(yīng)明確菜單。

6、物業(yè)交割事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、水、電、氣費(fèi)用承擔(dān)主體應(yīng)約定明確。

7、產(chǎn)權(quán)證保管問(wèn)題

過(guò)戶后至辦理完備按揭貸款手續(xù)前，有一段空擋期間。這段期間，常常是賣(mài)方遭遇最大風(fēng)險(xiǎn)的期間。具體風(fēng)險(xiǎn)不贅述。強(qiáng)烈建議，合同中明確約定，新產(chǎn)權(quán)證由房產(chǎn)中介保管直至交由貸款銀行辦理抵押等級(jí)手續(xù)。

8、買(mǎi)房辦理抵押貸款的期限約定

取件后，買(mǎi)方備齊按揭貸款所需材料期限以及取件后買(mǎi)方向貸款銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款的期限，應(yīng)做明確約定，以免賣(mài)方的售房尾款遙遙無(wú)期。

9、爭(zhēng)議條款明確

在房產(chǎn)中介處簽訂的合同與過(guò)戶交易的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》不一致，如何處理，應(yīng)有明確約定，以免產(chǎn)生爭(zhēng)議。

10、違約情形及違約責(zé)任應(yīng)明確

違約情形及違約責(zé)任要明確避免模糊地帶。同時(shí)，守約方維權(quán)的費(fèi)用，如律師費(fèi)、公告費(fèi)、調(diào)查費(fèi)等費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，應(yīng)有明確約定，以下降維權(quán)成本，最大限度提供違約成本，確保合同的履行。

11、補(bǔ)充約定明確

手寫(xiě)補(bǔ)充約定一定要明確、具體，避免模棱兩可或有多種解釋。諸多住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，因手寫(xiě)補(bǔ)充條款約定不明確涉訴的案例占一定比例。

12、買(mǎi)方身份信息是否完整

買(mǎi)方身份號(hào)碼、聯(lián)系電話、住所地是否填寫(xiě)完整。這些信息均涉及到若合同履行過(guò)程當(dāng)中，賣(mài)方要向買(mǎi)方發(fā)送相關(guān)法律文書(shū)，如催收房款通知書(shū)，解除合同通知書(shū)，等等。