賣“兇宅”隱瞞實情是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任？

二手房交易過程當(dāng)中，買家怕的就是買到兇宅。那么何為“兇宅”？

“兇宅”一般指住宅內(nèi)發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的住房。人們普遍認(rèn)為這類住房是不吉利的，這往往不是所謂的迷信，而是買方認(rèn)為居住在這種環(huán)境中會對自己的心理造成影響，產(chǎn)生不良狀態(tài)。也正是由于人們的忌諱，此類住房很難出手，賣方產(chǎn)生隱瞞實情的想法也就不足為奇。但如果買方在住房交易完成之后知道住房情況，賣方需要承擔(dān)法律責(zé)任么？

案例：2013年，湯女士和胡先生達(dá)成了住房買賣合同，約定湯女士花98萬元購買胡先生的一所房子。合同中明確規(guī)定，賣方如存在隱瞞與該住房買賣有關(guān)的重要事實或提供虛假情況等違反誠實信用行為的，賣方應(yīng)賠償由此而給買方造成的全部損失。而就在湯女士支付完首期款之后，卻打聽到，2011年該房層發(fā)生過租客跳樓自殺事件。于是找到胡先生，由于商議未果，湯女士將胡先生告上法院。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，賣方胡先生的隱瞞行為違背了公共秩序和善良風(fēng)俗，違反的誠實信用原則。于是判決撤銷住房買賣合同，除了退換房款之外，還應(yīng)賠償湯女士損失5000元。

“法律應(yīng)該尊重善良的習(xí)俗?！奔勺　皟凑笔俏覈耖g傳統(tǒng)，是社會上一種善良無害的風(fēng)俗。所謂“兇宅”可能會造成買房人心理不安，足以影響買方的購買決定。而從住房交易的公平性及誠實信用原則出發(fā)，賣方應(yīng)當(dāng)負(fù)有“兇宅”信息等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的披露義務(wù)，賣方若違反這一義務(wù)，買方理應(yīng)獲得權(quán)利救濟(jì)。

因此在此案例中，賣方未妥善披露“兇宅”等住房負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的行為違背了誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)視為欺詐，善意買方享有請求法院或仲裁機(jī)關(guān)變更或撤銷合同的權(quán)利，對于造成買方損失的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

“兇宅”如何判定？

對于“兇宅”，在法律上沒有明確的概念界定。按照一般理解，至少滿足以下幾個要件：一，住房內(nèi)發(fā)生的死亡事實必須客觀存在。如果只有捕風(fēng)捉影的各類傳說，不可簡單地認(rèn)定為“兇宅”。二， 發(fā)生的死亡事件非人為因素造成, 即俗稱的“橫死”。如由健康原因造成的病死或老死均屬于正常死亡。第三，由于特定事件的影響, 多數(shù)人不愿購買此住房居住。

賣家如何避免賣出“兇宅”帶來糾紛？

從以往案例來講，產(chǎn)生糾紛的原因均因賣方刻意隱瞞“兇宅”的事實。根據(jù)誠實信用原則，賣方理應(yīng)將住房曾發(fā)生過的事實告知買房，由買方作出挑選。如賣方表示已經(jīng)告知，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

賣方可以明確說明這棟別墅是兇宅，愿意低價出售。可能會吸引一部分并不介意住房的歷史的購房者愿意低價購買。但注意，法律對撤銷合同有實效的限制，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，逾期則不可在要求撤銷合同。