二手房交易評(píng)估費(fèi)怎樣計(jì)算

目前二手房評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：

1、總價(jià)100萬(wàn)元以下(含100萬(wàn)元)的，收取評(píng)估總價(jià)的0.42%。

2、總價(jià)100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的(含500萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。

3、總價(jià)500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的，收取評(píng)估總價(jià)的0.12%。

4、總價(jià)2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元(含5000萬(wàn)元)的，收取評(píng)估總價(jià)的0.06%。

5、總價(jià)5000萬(wàn)元以上的，收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。

二手房評(píng)估價(jià)受什么影響

1、房齡，住房的新舊程度，直接關(guān)系到買(mǎi)家喜歡與否，而住房自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算住房的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)住房折舊期限為50年。

2、戶型，市場(chǎng)上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評(píng)估價(jià)格更高。反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過(guò)小、過(guò)大的戶型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)下降。

3、樓層，樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，處于中間部位的住房評(píng)估價(jià)相對(duì)較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。

4、位置，如果住房所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評(píng)估價(jià)自然更高。

5、住房折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有公司固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，住房一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：造價(jià)-殘值造價(jià)×(1-殘值率)。

6、住房折舊是住房?jī)r(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑醋》康恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指住房建造價(jià)值的平均損耗。住房在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。

二手房?jī)r(jià)格怎么估算

1、過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)

該價(jià)格是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。不同區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。

過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下限，也有上限，高于上限不管交易住房面積多大都視為非普通住宅，都會(huì)多交很多稅費(fèi)。說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是說(shuō)建委規(guī)定的最低過(guò)戶價(jià)建委規(guī)定這一片是單價(jià)不低于多少，只要房子的單價(jià)高于這個(gè)數(shù)就可以過(guò)戶，合同價(jià)做太低的話建委不允許過(guò)戶。

2、網(wǎng)簽價(jià)

現(xiàn)在二手房過(guò)戶之前都需要做網(wǎng)簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，網(wǎng)簽價(jià)也就是在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，首先這個(gè)價(jià)格必須高于房管局要求的區(qū)域最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)。其次，網(wǎng)簽價(jià)最高可以到達(dá)合同價(jià)的90%-95%。網(wǎng)簽價(jià)的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。

3、合同價(jià)(最終成交價(jià))

該價(jià)格是根據(jù)合同規(guī)定，賣(mài)方在準(zhǔn)確的履行完合同義務(wù)后，買(mǎi)方應(yīng)該支付給賣(mài)方的價(jià)格(賣(mài)方的凈得價(jià))。

是不是覺(jué)得定義“蒼白”，那我們就舉個(gè)例子來(lái)加強(qiáng)一下認(rèn)知好了。比如你要購(gòu)買(mǎi)一套二手房，面積100平，成交價(jià)為300萬(wàn)，最低的繳稅和過(guò)戶價(jià)格為20000元/平，在房管局中體現(xiàn)的價(jià)格是100X20000=200萬(wàn)元。