買二手商鋪應(yīng)該注意什么問題

1、需更專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測算收益：

購買二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。

2、了解物業(yè)是否被贈(zèng)與或出租：

在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者最好讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，只有承租人放棄購買權(quán)買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。

3、簽協(xié)議需做更多特殊約定：

二手商鋪與二手房買賣合同有差別，購房者需要更細(xì)心地去了解，在簽署合同時(shí)應(yīng)做更多的特殊約定。一要了解房產(chǎn)用途，要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。二要對公攤部分進(jìn)行約定，有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對公攤部分的組成、面積、面積偏差的處理方式詳細(xì)約定。三要對住房設(shè)備裝修裝飾約定詳細(xì)，二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出住房裝修清單。

購買二手商鋪如何貸款

原則上可以辦理二手商業(yè)用房按揭貸款，長期限10年，一般貸款金額不高于評(píng)估價(jià)的50%，貸款利率上浮?，F(xiàn)在國家收縮銀根，銀行的信貸也相應(yīng)收縮，對貸款客戶的要求有所提高。

1、所購二手商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)明晰，并能辦理過戶交易和正式抵押登記。

2、所購二手商業(yè)用房房齡一般不高于20年，房齡加授信/單筆貸款期限原則上長不高于30年。

3、所購房產(chǎn)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全。周邊商業(yè)環(huán)境較成熟，使用功能上不應(yīng)存在明顯缺點(diǎn)。

4、原則上不接受閑置高于6個(gè)月，購買了房產(chǎn)的單位和個(gè)人，未能使用、轉(zhuǎn)讓、出租該房產(chǎn)的時(shí)間高于6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；借款人滿足銀行客戶貸款標(biāo)準(zhǔn)，且抵押物變現(xiàn)能力較強(qiáng)的可酌情接受。