小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題全攻略

小產(chǎn)權(quán)房主要是指在鄉(xiāng)村集體土地面上建造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部分頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒布。今日，我們來(lái)了解一下關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房子在買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

1、本集體安排成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般確定合同有效

我國(guó)法令明文規(guī)則鄉(xiāng)村住所即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村鄉(xiāng)民，并制止向城市居民出售，但并沒(méi)有制止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體安排成員之間流通、買(mǎi)賣(mài)，依據(jù)私法原理，法無(wú)制止即可為，我國(guó)法令法規(guī)并沒(méi)有制止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因而，只需同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)力能力和民事行為能力，簽定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表明實(shí)在，不違背法令或社會(huì)公共利益，一般確定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

2、本集體與他集體安排成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般確定合同無(wú)效

鄉(xiāng)村集體土地宅基地使用權(quán)是鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)安排成員享有的權(quán)力，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)安排成員無(wú)權(quán)獲得或變相獲得。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房子，其間還包含相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。故違背我國(guó)有關(guān)法令、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)則，應(yīng)確定為無(wú)效協(xié)議。

3、集體安排成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般確定合同無(wú)效

鄉(xiāng)村的土地，除由法令規(guī)則歸于國(guó)家所有的以外，歸于農(nóng)人集體所有。依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)鄉(xiāng)村集體建造用地法令和政策的告訴》關(guān)于“鄉(xiāng)村住所用地只能分配給本村鄉(xiāng)民，城鎮(zhèn)居民不得到鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)人住所或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)則，宅基地、農(nóng)人住所或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在鄉(xiāng)村同一集體經(jīng)濟(jì)安排內(nèi)部成員之間進(jìn)行流通，城鎮(zhèn)居民到鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)人住所的行為是不受法令保護(hù)的，該買(mǎi)賣(mài)行為一般是無(wú)效的。

例外情形

城鎮(zhèn)居民在簽定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同后獲得了該集體安排戶(hù)口并經(jīng)相關(guān)部分批準(zhǔn)，該房子買(mǎi)賣(mài)合同一般確定有效。

4、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被確定無(wú)效之后的處理規(guī)則

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)則：合同無(wú)效或許被吊銷(xiāo)后，因該合同獲得的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不可返還或許沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有差錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償對(duì)方因而所遭到的丟失，兩邊都有差錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)。

小產(chǎn)權(quán)房抵押效力問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記時(shí)不被法院支持

依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)則：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)則的產(chǎn)業(yè)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起起效。

離婚時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題

1、對(duì)自建或購(gòu)買(mǎi)本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院會(huì)做出使用權(quán)裁決

2、對(duì)購(gòu)買(mǎi)非本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院通常不做處理或尊重夫妻協(xié)議