農(nóng)村住房買賣合同糾紛裁判規(guī)則

　　1.集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn)，買受人是否屬于住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有住房所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考住房所在地村委會(huì)對(duì)于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購(gòu)房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶口遷入住房所在地村委會(huì)的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入住房所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

　　另外要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購(gòu)房家庭為參照系，只要購(gòu)房家庭成員之一為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村住房買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。

　　2.出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力

　　出賣人主張農(nóng)村住房買賣合同無(wú)效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村住房買賣合同的效力認(rèn)定?

　　從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無(wú)效為自始無(wú)效，出賣人轉(zhuǎn)為非住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不可造成農(nóng)村住房買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В词钩鲑u人起訴時(shí)已經(jīng)不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村住房買賣合同無(wú)效。若起訴時(shí)的住房買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無(wú)效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時(shí)不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村住房買賣合同為有效合同。

　　3.連環(huán)交易中農(nóng)村住房買賣合同效力

　　出賣人將農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將住房轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村住房買賣合同無(wú)效時(shí)，如何認(rèn)定農(nóng)村住房買賣合同的效力?

　　從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為，若第一手買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時(shí)的住房買受人也不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓住房后造成宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村住房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。反之，第一手買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的住房買受人是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村住房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無(wú)論其對(duì)應(yīng)的受讓人是否為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

　　4.主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制

　　北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不可改變無(wú)效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村住房買賣合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。