提前還房貸有最佳時(shí)間點(diǎn)嗎

提前還房貸不存在最佳時(shí)間點(diǎn)。

住房貸款是以月為單位來(lái)還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計(jì)算的。

假設(shè)以公積金購(gòu)房貸款100萬(wàn)，還款方式是等額本金，房貸分30年還。現(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%。先來(lái)看看每個(gè)月要還的本金。如果還款方式挑選等額本金，就是將本金100萬(wàn)平均分到360個(gè)月(30×12)，這樣算下來(lái)每個(gè)月固定還本金2777.78元。

這是一個(gè)固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個(gè)月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：假設(shè)貸100萬(wàn)，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬(wàn)×0.270833%=2708.33元。

雖然我們這個(gè)例子說(shuō)的是等額本金還款，但無(wú)論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個(gè)月都是欠銀行100萬(wàn)，所以第一個(gè)月還的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等額本金剛開(kāi)始每月還的本金多一些，所以第二個(gè)月開(kāi)始，利息會(huì)比等額本息的少。

由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候總共還欠銀行100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。所以第二個(gè)月的利息是：剩余欠款×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算，直接用房貸計(jì)算器就可以算出每個(gè)月要還的利息是多少錢。

由于是挑選了等額本金，所以最后一個(gè)月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：2777.78*0.270833%=7.52元。

總結(jié)：提前還款并不存在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)“更值” 。

不適合提前還貸的情況

1、享受房貸利率折扣

現(xiàn)在申請(qǐng)銀行貸款是一件很麻煩的事情，尤其是可以申請(qǐng)到享受貸款利率折扣的貸款就更難了。現(xiàn)在各大銀行都取消了房貸利率折扣，如果你已享受房貸利率折扣，那么最好不要提前還貸。

2、處于還貸末期

如果您挑選的是等額本息的還貸方式，那么在還貸的前期利息是最高的，到了后期主要還的就是本金。一般來(lái)說(shuō)，貸款前期進(jìn)行提前還貸最劃算，如果你已處于還貸末期，那么就沒(méi)必要提前還貸了，畢竟剩余的貸款多為本金。

3、繳納高額違約金

提前還貸雖然可以減少很多利息，但是也會(huì)產(chǎn)生違約金。雖然銀行允許提前還貸，但是會(huì)收取高額違約金。如果違約金金額大于少付利息，那么傻子才會(huì)挑選提前還貸。