遇到住房征收評(píng)估要注意什么

1、住房面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問題。

一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準(zhǔn)。

2、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低問題。

《北京市宅基地住房拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)= (當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-住房重置成新均價(jià))×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問題。

《城市住房拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷住房的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，造成評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)的挑選違法。

依據(jù)《城市住房拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”.而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經(jīng)實(shí)地查勘程序。

根據(jù)《城市住房拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷住房進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷住房外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評(píng)估人員沒有對(duì)住房進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷住房外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

6、未依法委托專家評(píng)估。

《城市住房拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，且未經(jīng)住房所在地房地產(chǎn)專家評(píng)估委員會(huì)鑒定的，住房拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。實(shí)踐中，住房拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

7、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。

8、不依法出具分戶評(píng)估報(bào)告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

9、不依法對(duì)被拆遷住房的裝修進(jìn)行評(píng)估。法律明確規(guī)定對(duì)被拆遷住房的裝修價(jià)值賠償應(yīng)商議，商議不成應(yīng)另行評(píng)估。實(shí)踐中拆遷人卻未進(jìn)行裝修的另行評(píng)估嚴(yán)重違法。

10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)問題。

法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。