住房可以轉(zhuǎn)租的情況有哪些

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃住房轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限高于承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定高于部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

住房轉(zhuǎn)租是否有效

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。然而，問題在于：未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無權(quán)處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權(quán)處分的有效合同，應認定為效力待定的合同，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！卑凑赵摋l規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無權(quán)處分，如果出租人事后不追認轉(zhuǎn)租合同效力的話的，該轉(zhuǎn)租合同即為無效合同，自始不發(fā)生法律效力。

因此，在我國限制主義模式下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為雖然是非法行為，因為該行為違反了合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效的合同，這樣的結(jié)論似乎存在著矛盾，其實不然，非法行為并不必然造成合同的無效。合同無效通常指的是合同違反了法律和規(guī)的強制性的規(guī)定以及社會公共利益，但是《合同法》224條的規(guī)定，并不是法律的強制性的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規(guī)定，包括任意性的規(guī)定和強制性的規(guī)定，違反了任意性的規(guī)定不會產(chǎn)生合同無效的法律后果。

當然對轉(zhuǎn)租合同還是有限制的必要性，主要體現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)租合同的期限。轉(zhuǎn)租合同的期限不可高于以租賃合同的期限，以避免原租賃合同到期但轉(zhuǎn)租合同而沒有到期造成原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn);

2、轉(zhuǎn)租合同中對標的物的使用程度。轉(zhuǎn)租合同所約定的對租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不可大于原租賃合同，以避免次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于出租人的預期。因為出租人對承租人如何使用租賃物是有預期的，并把這樣一種預期與租金的支付相聯(lián)系。如果次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于原承租人的預期，而租金卻又沒有增加，那就是對原出租人不公平。