買房網(wǎng)簽價格與實際成交價有什么不同

1、網(wǎng)簽價格

現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進行網(wǎng)上簽約，所謂的“網(wǎng)簽價”就是指網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，是“網(wǎng)簽合同”上約定的價格。網(wǎng)簽是新房交易中必須要經(jīng)歷的一個環(huán)節(jié)，經(jīng)歷過網(wǎng)簽環(huán)節(jié)的住房交易，是在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管下進行的避免住房一房二賣風(fēng)險的一重保障，一旦網(wǎng)簽成功，便在管理系統(tǒng)上留下記錄，讓以后的住房走向和交易更加透明。

在很多城市，這個價格是住房交易繳稅的計稅價格，同時也是繳稅的基數(shù)。另外，需要購房者注意的是網(wǎng)簽價不可低于房管局要求的區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價。網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價就按網(wǎng)簽價格交稅，反之按指導(dǎo)價交稅。

2、實際成交價格

實際成交價就是指購房者最終支付給賣家的總金額，是住房的實際價格。簡單點來說，就是你實際付給房東的全部金額。如：賣房最初標(biāo)價120萬，中間房東提價為130萬，買家付錢，那130萬就是實際成交價。若賣房者降價為99萬與買家成交，那99萬就是實際成交價。

3、評估價格

通常二手房交易會出現(xiàn)評估價，是評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估給出的價格。而這個價格直接影響貸款額度，評估價越高，個人貸款的額度也就越高，首付壓力就越小。二手房交易過程當(dāng)中，評估價一般是住房實際成交價的7至9成左右。銀行會根據(jù)評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

如：首付比例為30％，實際成交價為97萬的房子，評估價分別為86萬和100萬時，貸款額度很不一樣。

很多人為了可以多從銀行貸款故意把評估價做高，但如果高得過于離譜會被銀行察覺，這樣一來貸款申請將被銀行拒絕，甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責(zé)任。

4、為什么有網(wǎng)簽價格比實際價格低的情況？

為了省錢，為了給買家省錢——下降成本促成交易。二手房交易大多會有中介機構(gòu)介入，在雙方因為價格問題糾結(jié)的時候，中介會適時提出來：我可以把網(wǎng)簽價做低一點，這筆錢就省出來了，稅費也會低一點。

二手房買賣中，賣家都是按到手價來報，所以這個過程當(dāng)中稅費都是由買家來承擔(dān)，尤其是沒有滿五年、滿三年、滿兩年的住房，買家的稅費負(fù)擔(dān)是很重的，所以很多人在挑選的時候就按照年限來挑以下降成本。

網(wǎng)簽價是中介在辦理網(wǎng)簽時提供給房管局的價格，也就是網(wǎng)簽合同上的價格，假如一套房子500萬來算，正式合同上可能這么簽訂：總房款500萬，其中房價300萬，裝修和家具家電200萬，那網(wǎng)簽合同上的價格就是300萬，不體現(xiàn)另外200萬，為什么呢？在計算住房交易時計算個人所得稅，是以交易價格減去住房原值的20%來確定的，假設(shè)當(dāng)年買這套房是100萬，個稅分別是什么情況呢：

按照合同價計算：（500-100）*20%=80萬，

按照網(wǎng)簽價計算：（300-100）*20%=40萬。

一些購房者會問：為什么不可把網(wǎng)簽價做的再低一點呢？比如101萬，那不是沒什么個稅了嗎？我當(dāng)時第一反應(yīng)就是這樣，這房子五年前100萬，現(xiàn)在101萬有點兒假，我按200萬行了吧，也不行，我們想到的漏子，立法階段、指定政策階段都已經(jīng)考慮到了。

很多商品會有政府指導(dǎo)價，最低價、最高價都會有，所以很多中介會說網(wǎng)簽價就是政府指導(dǎo)價，但其實不是的，住房交易價格屬于市場定價，沒有指導(dǎo)價格，要怎么確定網(wǎng)簽的最低價呢——納稅指導(dǎo)價。