文章摘要： 買房的人主體資格要適格，農村住房所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員，城市居民是不具備購買農村住房的主體資格的；售房者的主體資格適格，賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員
買房的人主體資格要適格，農村住房所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員，城市居民是不具備購買農村住房的主體資格的；售房者的主體資格適格，賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分住房的，并不可使住房買賣有效。
1、產分離出賣，合同無效。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權通過買賣而轉讓時，該住房占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨住房轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時只轉讓住房所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、主體有問題，合同無效。出賣住房的主體必須是該住房的所有權人。非所有權人出賣他人住房的，其買賣行為一般無效。住房的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。住房所有人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。住房所有人出賣租賃住房的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，屋所有人出賣住房時侵犯優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該住房買賣無效。
4、農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的住房買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。
買農村怎么買賣合法
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