股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要繳納土地增值稅嗎？

很多公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避繳納土地增值稅現(xiàn)象時有發(fā)生，其主要表現(xiàn)形式有兩種，一是房地產(chǎn)公司完成房地產(chǎn)項目開發(fā)建造后，其控股股東將持有的該房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給新股東。二是非房地產(chǎn)公司先以投資為名將持有的房地產(chǎn)過戶到被投資公司(非房地產(chǎn)公司)，然后再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓給該被投公司股東或新股東。

而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)到底要不要繳納土地增值稅?小編特意為您匯總下：

一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。其主要形式是通過更名完成土地使用權(quán)或住房產(chǎn)權(quán)過戶，而對于土地使用權(quán)或住房產(chǎn)權(quán)無需更名的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否要征土地增值稅，《暫行條例》和《實施細則》及后續(xù)文件均未作普遍規(guī)定。

二、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)文件第五條規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡投資、聯(lián)營的公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)公司以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，在投資過戶環(huán)節(jié)要繳納土地增值稅。根據(jù)本條規(guī)定，如果投資方和被投資方均非房地產(chǎn)開發(fā)公司則在投資過戶環(huán)節(jié)不用繳納土地增值稅。

所以公司為了規(guī)避繳納土地增值稅，根據(jù)以上兩條規(guī)定，把直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或住房產(chǎn)權(quán)改為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式把土地使用權(quán)或住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，以達到投資和轉(zhuǎn)讓兩個環(huán)節(jié)均不繳土地增值稅的目的。

三、國稅總局分別在2009年7月和2011年7月給廣西、天津兩地稅局的批復(fù)中，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)征土地增值稅。2015年1月，湖南省地稅局依據(jù)以上批復(fù)發(fā)文明確，為規(guī)范土地增值稅管理，堵塞征管漏洞，對控股股東以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得相應(yīng)經(jīng)濟利益的，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

四、根據(jù)國稅總局2017年5月16日發(fā)布的《稅收規(guī)范性文件制定管理條例》第二章第七條規(guī)定，上級稅務(wù)機關(guān)對下級稅務(wù)機關(guān)有關(guān)特定稅務(wù)行政相對人的特定事項如何適用稅收法律、法規(guī)、規(guī)章或者稅收規(guī)范性文件的請示所作的批復(fù)，需要普遍適用的，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定的制定規(guī)則和制定程序另行制定稅收規(guī)范性文件。

因此，建議相關(guān)部門以稅收規(guī)范性文件的形式對該問題作進一部明確。