房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格是怎么計(jì)算的

評(píng)估價(jià)由貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估出來，是根據(jù)住房原購買價(jià)格、住房現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

1、市場(chǎng)比較法

挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估住房在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估住房的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

2、成本估價(jià)法

二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不可交易，也往往采用成本估價(jià)法。

3、收益還原法

收益還原法的計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率，首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。

住房?jī)r(jià)格評(píng)估要素有哪些

1、折舊(房齡)

指的是住房因?yàn)闀r(shí)間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進(jìn)入折舊期，一般說來，磚混結(jié)構(gòu)等房子的折舊期限是50年，那么每年的折舊率應(yīng)為2%。

2、土地生熟程度

指的是基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度以及土地的平整程度。簡(jiǎn)單的理解，就是抵押住房周圍的設(shè)施的完善程度。其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為好。(三通一平指水、電、道路通，土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?

3、資本化率

把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率，其影響因素包括：自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益下降(相對(duì)值);因通貨膨脹帶來的不動(dòng)產(chǎn)和收益的增加(絕對(duì)量);還貸后自有資金的增加。

4、基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

5、標(biāo)定地價(jià)

是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。大家可以簡(jiǎn)單的理解為所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似住房(戶型、樓層、裝修)的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。