帶你揭開(kāi)法拍房的面紗，有抵押的法拍房能買(mǎi)嗎？

眾所周知，很多大城市市面上交易的房子都比較貴，讓很多剛需購(gòu)房者高攀不起，于是，有些人就把目光轉(zhuǎn)向了“法拍房”。不過(guò)對(duì)于普通購(gòu)房者而言，法拍房似乎有著一層神秘的面紗，法拍房該怎么買(mǎi)？有抵押的法拍房能買(mǎi)嗎？法拍房可以現(xiàn)場(chǎng)看房嗎？下面，就讓我一起來(lái)了解一下吧。

法拍房可以去現(xiàn)場(chǎng)看房嗎？

法拍房可以去現(xiàn)場(chǎng)看房，但是沒(méi)有像去房產(chǎn)市場(chǎng)上看房子時(shí)那么方便，因?yàn)榉ㄅ姆康男再|(zhì)與其它房產(chǎn)不同，一般是被強(qiáng)制拍賣(mài)的，所以原房主基本都不愿意配合看房，而如果房子已經(jīng)騰空了，鑰匙在法院的手里，那么可以聯(lián)系相關(guān)人員預(yù)約看房，法院會(huì)組織競(jìng)買(mǎi)人統(tǒng)一看房。

法拍房怎么買(mǎi)？購(gòu)房流程是怎樣的？

1、選定心儀房源，爭(zhēng)取實(shí)地看樣并仔細(xì)閱讀競(jìng)買(mǎi)公告；需實(shí)地考察房源，了解住房構(gòu)造、位置、樓層、小區(qū)環(huán)境、裝修、住房使用情況以及其他稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、住房是否存在租賃、貸款等信息，做出購(gòu)買(mǎi)決策。背調(diào)很重要，對(duì)自己沒(méi)把握的可以請(qǐng)機(jī)構(gòu)代拍。

2、買(mǎi)房人交納保證金以獲得競(jìng)拍資格。保證金的金額具體參考標(biāo)的物的詳細(xì)頁(yè)面?；静坏陀谠u(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五，此保證金如果最后交易不成功，會(huì)退還與買(mǎi)房人。

3、競(jìng)拍成功后，保證金會(huì)直接轉(zhuǎn)為競(jìng)拍款。你需要在10－15個(gè)工作日之內(nèi)到法院繳納全部的競(jìng)拍款，未繳納則視為違約，不僅不退保證金，而且還要承擔(dān)二次拍賣(mài)與本次拍賣(mài)成交價(jià)之間的差額。

4、當(dāng)然，法拍房也是可以貸款的，不過(guò)要提前聯(lián)系好銀行。法拍房可以商業(yè)貸款，但是不可夠公積金貸款。拍賣(mài)成功后，如果不可按時(shí)付尾款，競(jìng)買(mǎi)人不僅僅要損失拍賣(mài)保證金，還可能要損失重新拍賣(mài)造成的損失。

5、之后，買(mǎi)房人可持相關(guān)資料去住房所在地主管機(jī)構(gòu)繳納契稅并過(guò)戶。過(guò)戶完成，住房所屬權(quán)歸買(mǎi)房人。

有抵押的法拍房能買(mǎi)嗎？

可以。法律規(guī)定，已查封有抵押的法拍房可以買(mǎi)。據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)呀?jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)，被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)原效力。在抵押權(quán)人不知道或不同意的情況下，轉(zhuǎn)讓原產(chǎn)權(quán)人（即抵押人）已設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)，法律并不禁止。

因此，司法拍賣(mài)的房子有抵押也可以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。法院裁決文書(shū)中不注明涂銷(xiāo)原有抵押登記，則房管部門(mén)應(yīng)保留原抵押登記，但仍應(yīng)給予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，抵押義務(wù)由房產(chǎn)原始人承擔(dān)。

房子雖然有抵押，但只要是法院拍賣(mài)的，就可以買(mǎi)，法院會(huì)把拍賣(mài)房子所得的錢(qián)用于償還債權(quán)人。只要對(duì)標(biāo)的了解清楚，可以買(mǎi)。風(fēng)險(xiǎn)不大。因?yàn)槿绻瓉?lái)已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)，拍賣(mài)成交后，法院會(huì)出文件給你及房管局，讓房管局給你辦理單方過(guò)戶的，相當(dāng)于買(mǎi)房產(chǎn)清晰的二手房。

但如果原來(lái)沒(méi)房產(chǎn)證的，就不一定能過(guò)戶了。所以你要了解清楚，才可以買(mǎi)。這樣風(fēng)險(xiǎn)才不太。抵押權(quán)的一個(gè)顯著特征就是對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)擁有優(yōu)先受償權(quán)，一旦抵押財(cái)產(chǎn)被拍賣(mài)，得到的拍賣(mài)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先分配給抵押權(quán)人，有剩余的才分配給普通債權(quán)人。房產(chǎn)中存在多個(gè)抵押權(quán)的，存在拍賣(mài)款不足于清償所有的債務(wù)，可能即使設(shè)立了抵押最終還是無(wú)法追回欠款。

買(mǎi)法拍房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

1、無(wú)法入住的風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)在抵押之后仍然可以租給別人，在房子還沒(méi)有被查封之前，就把租賃期簽得很長(zhǎng)。原房主故意把租約簽的很長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)20年。不一定是真實(shí)的租賃，但是法律上是承認(rèn)的。如果房子已經(jīng)被法院查封，再去租賃就是無(wú)效的。

2、復(fù)雜債務(wù)的問(wèn)題：可能存在多輪查封、多次抵押的情形，入住之后可能受到蠻橫債權(quán)人的追討。

3、住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：房子可能存在不可過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，盡調(diào)環(huán)節(jié)公司就會(huì)調(diào)查清楚的。

4、交易流程較復(fù)雜：報(bào)名、競(jìng)拍、付尾款、裁定文書(shū)、解抵押、解查封、辦證、騰退等。

5、不可落戶的風(fēng)險(xiǎn)：首先，法拍房的原房主戶口，還落戶在這套房子上；其次，若原房主不愿遷出戶口，法院沒(méi)有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。

6、欠稅欠費(fèi)的問(wèn)題：欠費(fèi)問(wèn)題：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等，均由買(mǎi)受人承擔(dān)，惡意拖欠多年也是不小費(fèi)用。高額個(gè)稅：若該住房的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈(zèng)予或繼承”，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20％的個(gè)人所得稅！

買(mǎi)法拍房有哪些好處？

1、法拍房都是現(xiàn)房，可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，不會(huì)存在爛尾樓，回報(bào)周期更短！一般來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)一套新房，而且是毛坯房，從買(mǎi)房到裝修，再到業(yè)主住進(jìn)去安頓下來(lái)，往往都要花上一兩年的時(shí)間，不僅耗費(fèi)時(shí)間，而且在裝修上也需要花費(fèi)一大筆資金。如果一不留神買(mǎi)了套爛尾房，開(kāi)發(fā)商跑路了，樓盤(pán)蓋到一半，樓盤(pán)爛尾了，那簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)悲劇。而法拍房都是現(xiàn)房，不可能存在爛尾樓，辦理相關(guān)手續(xù)后隨時(shí)能入住。如果你想用于投資，也可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

2、法拍房跟新房一樣，是正規(guī)的70年產(chǎn)權(quán)的住宅，期滿后自動(dòng)續(xù)期。住房產(chǎn)權(quán)通常是由“住房所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”兩部分組成。其中，“住房所有權(quán)”屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國(guó)法律保護(hù)，其年限是永久的。而“土地使用權(quán)”，則屬于國(guó)家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的一項(xiàng)使用權(quán)。根據(jù)土地規(guī)劃用途區(qū)別，土地的最高使用年限又有所不同，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)，還有一類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，大部分人應(yīng)該不會(huì)碰上，就不多說(shuō)了。

3、法拍房可以貸款按揭，可以為購(gòu)房群體減輕不少負(fù)擔(dān)，支持法拍房按揭貸款的城市越來(lái)越多，貸款類(lèi)型均為商業(yè)貸款，暫不支持公積金貸款。征信資質(zhì)好的客戶也可以根據(jù)個(gè)人條件和需求，正常享受?chē)?guó)家銀行政策和利率，進(jìn)行審批按揭和貸款。

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