二手房?jī)r(jià)格見跌 是喜是悲？

樓市追蹤

二手房?jī)r(jià)格下跌，看似是對(duì)房?jī)r(jià)修復(fù)的一樁喜事，但若蔓延成為全國二手房?jī)r(jià)格的普遍下跌，或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)銀行的一樁“悲事”。

5月31日，北京二手房普跌，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格下跌幅度高于20%的新聞鋪天蓋地。這看似是對(duì)房?jī)r(jià)修復(fù)的一樁喜事，細(xì)究之下卻并非如此。倘若蔓延成為全國二手房?jī)r(jià)格的普遍下跌，或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)銀行的一樁“悲事”——廣義貨幣M2減少，商業(yè)銀行被動(dòng)縮表，并由此引發(fā)一系列金融連鎖反應(yīng)。

筆者曾發(fā)表《M2拐點(diǎn)前提：房?jī)r(jià)普跌》一文，詳盡列舉了在新房和二手房交易中，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，如何直接造成M2大幅上漲。因此，假若房?jī)r(jià)下跌，交易中M2被動(dòng)減少，這將致使商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表被動(dòng)縮表。

比如，假設(shè)小明于2006年購置了價(jià)值100萬的房子，10年后房子漲到1000萬元，并賣給小張。小張向銀行貸款800萬元，首付200萬元，這時(shí)小明的存款賬戶上多出1000萬元，扣除20萬元首付款和銀行貸款的本金80萬元(利息為方便起見不計(jì))，小明賺了900萬元，此時(shí)賬戶多出1000萬元存款，小張的賬戶減少200萬元。對(duì)于商業(yè)銀行來說，這時(shí)存款總額多出800萬元。

假設(shè)二手房跌去20%，小王從小張手里購得此房，那么住房此時(shí)的價(jià)值是800萬元，假設(shè)首付款20%，小王需要付款160萬元，貸款640萬元，交易后，小張賬戶上多了800萬元(這800萬元?jiǎng)偤脡蜻€銀行貸款不構(gòu)成M2)，實(shí)際虧損200萬元，如果下跌30%，則M2在小張這里還會(huì)下降100萬元;小王的M2直接減少了160萬元首付款。如此一來，銀行在二手房?jī)r(jià)格下跌過程當(dāng)中，M2會(huì)隨之減少并造成被動(dòng)縮表。

與商業(yè)銀行被動(dòng)縮表同時(shí)出現(xiàn)的是家庭財(cái)富縮水。全國大約270萬億的房?jī)r(jià)，如果貶值20%，減少54萬億，人均減少財(cái)富39萬元。更何況，倘若泡沫破滅，在慣性和恐懼作用下，下跌程度或不止二、三成。

前不久，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)的演講引發(fā)轟動(dòng)，他表示2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八與房地產(chǎn)相關(guān);房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，至去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。如其所言，房地產(chǎn)綁架了眾多金融資源。

此前有聲音稱，地方政府最害怕房?jī)r(jià)下跌，不過，最怕房?jī)r(jià)下跌的還是銀行。畢竟，地方政府可以通過低價(jià)出賣土地獲得收益，但銀行則承擔(dān)了房?jī)r(jià)下跌的所有風(fēng)險(xiǎn)，比如，因抵押品貶值，致使地方融資平臺(tái)違約最終將由銀行買單。

目前，我國地方融資平臺(tái)中，遠(yuǎn)高于10萬億的主要抵押品是土地使用權(quán)。假使房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，不僅會(huì)影響地方財(cái)政收入，也會(huì)使得抵押品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，加上地方融資平臺(tái)主要是商業(yè)銀行貸款，或者是銀行資金通過影子銀行投放到地方融資平臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行當(dāng)然要“哭”。

隨著銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇，更需警惕的則是債務(wù)危機(jī)。依據(jù)黃奇帆提供的數(shù)據(jù)，在地方稅方面，13萬億、14萬億的收入中，有接近8萬億和房地產(chǎn)相關(guān)。如此一來，倘若房?jī)r(jià)驟降，地方債就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)，銀行直接和間接投放到地方融資平臺(tái)的資金將出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。而房?jī)r(jià)下跌往往還會(huì)伴隨經(jīng)濟(jì)下滑，財(cái)富縮水，實(shí)體公司償還債務(wù)和銀行貸款的能力也會(huì)銳減。這也勢(shì)必引發(fā)裁員降薪，而依靠工資供房貸的工薪族隨時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)。