房產(chǎn)買賣合同違約？住房買賣合同違約怎么辦？

住房的買賣合同違約是可以開發(fā)商違約，也可以是購買者違約，今天要跟大家說的是房產(chǎn)買賣合同違約，主要包括：交房；面積出現(xiàn)偏差；變更規(guī)劃、設(shè)計；住房質(zhì)量不合格；未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。那么，今天我們就來為大家介紹一下房產(chǎn)買賣合同違約以及住房買賣合同違約怎么辦？

一、房產(chǎn)買賣合同違約

1、法定違約金

合同對違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計算出違約金的數(shù)額。例如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第35條第5項規(guī)定，交貨的，應(yīng)比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按交貨總值計算，向需方償付交貨的違約金。這里明確規(guī)定了延期交貨的違約金比例為每日萬分之三。又如《如工承攬合同條例》第21條第4項規(guī)定，交付定作物，應(yīng)當按照合同規(guī)定，向定作方償付違約金。以酬金計算的，每一天，按交付部分的酬金總額的千分之一償付違約金。由此可見，延期履行合同的法定違約金的計算標準是固定的。各種滯期費、滯納金等適用如上規(guī)定。

第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機關(guān)確定一定的比率，才能計算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第35條第1項規(guī)定，供方不可交貨的，應(yīng)向需方償付違約金。通用產(chǎn)品的違約金為不可交貨部分貨款總值的1％至5％。一般來講，不履行或不完全履行合同的法定違約金為一定的比例范圍。

2、約定違約金

由于約定違約金的比例法律無明文規(guī)定，因此在實踐處理中也不一致。有的認為約定違約金的數(shù)額不可高于法定違約金，高于的就是無效，但實際中也常常遇到約定違約金過高的問題。究竟應(yīng)如何確定約定違約金的比例或數(shù)額？下面從幾個方面談?wù)劰P者看法。約定違約金的限額為違約部分的貨款或酬金的總額，這里既包括不履行或不完全履行合同的違約金，也包括延期履行合同的各種違約金。從法律上講，《民法通則》第122條第2項規(guī)定，當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金。該法條對約定違約金的數(shù)額未作限制，允許當事人用約定違約金來彌補某些法定違約金過低的缺點。

如《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》規(guī)定通用產(chǎn)品的法定違約金的比例只是違約部分貨款的百分之一至百分之五。這就使一些不法商人有可乘之機，如供貨方在因市場行情變化使自己產(chǎn)品變?yōu)榫o俏時，可能徑行違反合同不供貨，即使按數(shù)額支付違約金，仍大有利可圖。這顯然不處利于社會主義經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，不利于保護合同當事人的合法權(quán)益。

因此，法律規(guī)定當事人通過商議，在法定違約金之上議定約定違約金是完全必要的。通過較高的約定違約金可以起到預(yù)防違約的積極作用。但這樣的約定也不是無限制的，根據(jù)《民法通則》的公平原則和誠實信用原則，以及司法實踐中的慣例，將約定違約金的數(shù)額限制在違約部分的貨款總額或酬金總額之下較為適宜。但如果有關(guān)條例對違約金數(shù)額有特別規(guī)定的，應(yīng)按特別規(guī)定辦。如《公路貨物運輸合同實施細則》第19條第1項規(guī)定，違約金數(shù)額由雙方商訂，同等對待，一般不應(yīng)高于違約金部分運量應(yīng)計運費的10％。

對此，約定違約金的比例也應(yīng)為違約部分運量應(yīng)計運費的10％。值得注意的是，這里所說的對違約金數(shù)額的限制，不同于違約方對另一方的實際損失所做的賠償。《民法通則》第122條第1款規(guī)定，當事人一方違反合同的賠償責任，應(yīng)相當于另一方因此所受到的損失。如一份購銷合同的貨款總值為5萬元，違約金為1萬元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6萬元的經(jīng)濟損失。對此，違約的供方除支付1萬元的違約金外，還應(yīng)賠償5萬元的經(jīng)濟損失。在司法實踐中，對具體合同的違約金條款進行認定時，應(yīng)首先看其是否符合訂立經(jīng)濟合同的一般原則性規(guī)定。即要看其是否有顯失公平、是否有脅迫或欺詐等情況的存在。如果屬于《合同法》中關(guān)于無效經(jīng)濟合同規(guī)定的，則應(yīng)認定該違約金條款為無效。

二、住房買賣合同違約怎么辦

1、住房買賣合同違約怎么辦，住房買賣違約如何處理？交房

合同未約定交付住房違約處理辦法的，如開發(fā)商交付住房，按照人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照交付使用住房期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類住房租金標準確定。

2、住房買賣合同違約怎么辦，住房買賣違約如何處理？面積出現(xiàn)偏差

合同未約定住房面積偏差處理辦法的，如開發(fā)商交付的住房實測面積與合同約定面積出現(xiàn)偏差，根據(jù)《商品房銷售管理條例》和人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積偏差按下列辦法處理：

（1）面積偏差比值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積偏差比值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積偏差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積偏差比值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還買受人；值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還買受人。

（3）住房買賣合同違約怎么辦，住房買賣違約如何處理？變更規(guī)劃、設(shè)計

按照《商品房銷售管理條例》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)公司未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔違約責任。

4、住房買賣合同違約怎么辦，住房買賣違約如何處理？住房質(zhì)量不合格

根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，開發(fā)商交付的住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和住房質(zhì)量嚴重影響住房正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔賠償責任（具體參閱本節(jié)第四項退房糾紛的處理），其它住房質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用由出賣人承擔，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔交房的違約責任。住房的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測機構(gòu)的檢測結(jié)果為依據(jù)，購房者對住房質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對住房質(zhì)量進行檢測。

5、住房買賣合同違約怎么辦，住房買賣違約如何處理？未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

按《商品房銷售管理條例》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理住房權(quán)屬登記的資料報送住房所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交住房權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得住房權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

前述“規(guī)定期日”按下述方法計算：合同未約定的住房權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成住房的，按住房交付使用后90日計算；商品房買賣合同的標的物為已竣工住房的，按合同訂立之日起90日計算。出賣人未按期提交辦理住房權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得住房權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收貸款利息的標準計算。因出賣人未按期提交住房權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得住房權(quán)屬證書高于一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算。

上面就是今天給大家介紹的有關(guān)房產(chǎn)買賣合同違約以及住房買賣合同違約怎么辦的全部常識，買房是一筆巨額交易，所以在簽訂住房合同的時候，一定要謹慎，如果開發(fā)商出現(xiàn)違約的情況就必須要及時的采取法律維護自身的利益。必要時應(yīng)當尋求專業(yè)房產(chǎn)律師的幫助，因為打官司的過程當中需要搜集大量的證據(jù)。