商品房交房的程序是怎樣的？業(yè)主收房時(shí)應(yīng)注意些什么？

商品房從購買到購房者收房、是一個(gè)涉時(shí)較長的過程，而在這個(gè)過程當(dāng)中，交付、收房占據(jù)了極為重要的位置，所以購房者一定要慎重對之。那么，商品房交房的程序是怎樣的呢，而作為業(yè)主在收房時(shí)又應(yīng)該注意些什么呢？

一、商品房交房的程序是怎樣的

1、開發(fā)商發(fā)出收房通知。

其中包括接房時(shí)間、需交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2、購房者交納有關(guān)費(fèi)用。

如住房價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、等。

3、驗(yàn)房。

購房者對住房進(jìn)行驗(yàn)收，檢驗(yàn)是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行修理后購房者應(yīng)再次驗(yàn)房。

4、購房者接收住房。

住房驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是住房交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)）外，住房的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購房者來承擔(dān)了（比如住房交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成住房滅失的風(fēng)險(xiǎn)）。

二、業(yè)主收房時(shí)應(yīng)注意些什么

1、不是必須在《收房通知書》上簽字。

《收房通知書》是開發(fā)商為證明自己未交房違約（雖然從道理上說是無法證明的，但是就有有關(guān)部門認(rèn)可該證明，所以業(yè)主不可不防。）而對業(yè)主的一個(gè)預(yù)先提示。第二、在住房交接現(xiàn)場，萬萬不可先在《住房交接書》上簽字，再收取鑰匙。由于中國目前的特色，凡是發(fā)生交房糾紛的，只要業(yè)主在《住房交接書》上簽過字，即使住房真的不那么符合交房條件，業(yè)主勝訴實(shí)為罕見。

2、交房憑證有《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》、《住宅使用方法書》、《住宅質(zhì)量》。

缺少以上任何一項(xiàng)，業(yè)主都有權(quán)拒絕收房。但這些憑證都只需開發(fā)商單方制作就能輕而易舉向業(yè)主出具，而且這些都不是證明住房合格的關(guān)鍵憑證。

3、“綜合驗(yàn)收”是建委組織對整個(gè)竣工小區(qū)的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等各方面進(jìn)行的全面檢驗(yàn)。依法，未通過竣工綜合驗(yàn)收的住房不可交付。因此通過綜合驗(yàn)收是形式上交房的關(guān)鍵。

4、住房通過綜合驗(yàn)收并不等于一定就合格。

許多案例表明，有些住房尚未開工，就已取得政府簽署的全部驗(yàn)收合格文件。我們無意對政府評頭品足，只是提醒業(yè)主收房不可光看某些文件，自己親自現(xiàn)場檢驗(yàn)。因?yàn)槲覈刑幱诤艽蟪潭壬系淖粤葷?jì)階段?，F(xiàn)場檢驗(yàn)住房時(shí)，業(yè)主有權(quán)索取查閱住房施工圖文件。因?yàn)闃I(yè)主有獲悉住房真實(shí)狀況的知情權(quán)。沒有施工圖作參照，是無法得知住房是否按圖施工，是否符合國家批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，住房的實(shí)際狀況是否與應(yīng)當(dāng)狀況一致。施工圖文件可以向開發(fā)商索取也可向物業(yè)公司索取（開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將有關(guān)圖紙交存物業(yè)）。

5、收房時(shí)應(yīng)當(dāng)索要蓋有維修基金窗口專用章的《繳款憑證》和蓋有契稅收入財(cái)務(wù)專用章的《契稅完稅證》，并應(yīng)在合理期限內(nèi)取得。如果開發(fā)商未將維修基金和契稅上繳政府有關(guān)部門，則無法取得以上兩項(xiàng)憑證，那么業(yè)主面臨的將是無法取得產(chǎn)權(quán)證。

在實(shí)踐中，有些購房者在收房入住后不久，就發(fā)現(xiàn)住房存在質(zhì)量問題，如：墻體開裂、漏水等等。對于這種情況，建議您可以先找開發(fā)商商議，商議不了的，您可以咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您提供有效的幫助。至于商品房交房的程序是怎樣的，上文中也做出了講解，希望對您有所幫助