開發(fā)商逾期交付住房能否先收房

開發(fā)商逾期交付住房不可先收房。逾期交付住房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人遲延交付住房或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等造成的住房交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時(shí)間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等造成開發(fā)商不可或者短時(shí)間內(nèi)不可交付住房的情形。

原則上，出賣人不可在約定時(shí)間交付住房便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《民法典》(2021.1.1生效)第五百九十條：“當(dāng)事人一方因不可抗力不可履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不可履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)住房的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在住房建設(shè)過程當(dāng)中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改)，或者是住房在施工過程當(dāng)中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不可歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。

賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么

延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)是多少?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價(jià)格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過商議定好了的，可以不是百分之五;經(jīng)過調(diào)查顯示違約金過高的，可以經(jīng)過法院途徑應(yīng)予適當(dāng)?shù)臏p少。所以嚴(yán)格來說，延期交房違約金是沒有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)的。

買賣關(guān)系角度來說，買方取得住房的對(duì)價(jià)是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分?jǐn)偟馁彿靠罴袄p失。可見，所謂買方購買住房所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

至于對(duì)過高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整至什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。