樓盤(pán)沒(méi)有預(yù)售許可證有什么風(fēng)險(xiǎn)

1、土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險(xiǎn)

在集體土地面上所建住房，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣(mài)房不合法，因?yàn)閲?guó)家明確規(guī)定不可在集體土地面上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。

2、土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險(xiǎn)

在城近郊區(qū)，有的樓盤(pán)已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷(xiāo)售許可證，究其原因，大半出在土地面上，即尚未辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不可按正常手續(xù)進(jìn)行銷(xiāo)售。

3、工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險(xiǎn)

有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒(méi)有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣(mài)房也是非法的。

4、施工進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到規(guī)定要求就銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)

這種情況下，開(kāi)發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式銷(xiāo)售，即先收取一定的認(rèn)購(gòu)金，等獲得商品房銷(xiāo)售許可證后再與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于這種情況，建房是合法的，但賣(mài)房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷(xiāo)售許可證時(shí)才能銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)商五證的重要性

1、五證包括：計(jì)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》;《建設(shè)局用地計(jì)劃許可證》(證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);建設(shè)部門(mén)的《建造工程許可證》;國(guó)土部門(mén)的《住房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

2、《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《住房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是五證中最重要的，具備這些證件才表示開(kāi)發(fā)商所售樓盤(pán)是合法項(xiàng)目。此外，如果是購(gòu)買(mǎi)期房的話要最好開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金是不是有達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進(jìn)度和竣工時(shí)間是不是有保證。

3、根據(jù)我們國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要標(biāo)準(zhǔn)是開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。而取得土地使用權(quán)的流程有兩種植，一種是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方法取得國(guó)有土地使用權(quán)，另外一種是通過(guò)政府劃撥的方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。大家庭在商品房的時(shí)間要核實(shí)開(kāi)發(fā)商的土地性質(zhì)，核實(shí)以下文件：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;《國(guó)有土地使用權(quán)證》;繳費(fèi)地價(jià)款的相關(guān)憑證。大家庭需要明確土地的地方、面積、用途、出讓地價(jià)款、投資開(kāi)發(fā)的期限、土地使用和規(guī)劃局標(biāo)準(zhǔn)等。

4、在審核開(kāi)發(fā)商證件的時(shí)間要注意正是的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房間土地行政總監(jiān)部門(mén)的公章; 土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上蓋的是“臨時(shí)土地使用證專用章”，說(shuō)明土地使用者還未繳清地價(jià)款。最新證件無(wú)法擅自涂改，土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱相一致。