包銷房源是什么意思

包銷房源是兼有代理及買賣雙重法律性質(zhì)，包銷商與開發(fā)商之間約定的一種特殊的房產(chǎn)承包銷售的方式。包銷商按照約定，先以支付首期或保證金的方式，“打折”“買斷”開發(fā)商一定數(shù)量的房產(chǎn)，在鎖定房源后，根據(jù)包銷合同以開發(fā)商名義，在約定的包銷期內(nèi)對(duì)外銷售鎖定的房源，并按約定向開發(fā)商支付包銷價(jià)款，獲取銷售差價(jià)利益或向開發(fā)商補(bǔ)足差額，包銷期滿將未銷售的房產(chǎn)全部買入的行為。包銷商不但買斷了既定范圍房源的銷售權(quán)，亦買斷了既定范圍的房產(chǎn)。

值得一提的是，包銷本身所反映的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)似乎是開發(fā)商將房產(chǎn)以固定價(jià)格賣給包銷方，包銷方再溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給終端購(gòu)房人，包銷方在這個(gè)過程當(dāng)中賺取價(jià)差。但該業(yè)務(wù)所涉的財(cái)稅處理邏輯以及該邏輯推導(dǎo)下的法律關(guān)系而言，目前市場(chǎng)上的包銷本質(zhì)上還是代理的范疇，一方面是代理服務(wù)行業(yè)的稅率明顯低于不動(dòng)產(chǎn)交易的綜合稅，二是選開了兩次過戶涉及的程序繁雜和與房產(chǎn)過戶有關(guān)的重復(fù)征稅的可題。

商品房包銷行為如何認(rèn)定?

對(duì)行為性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定是法律規(guī)范調(diào)整的前提。商品房包銷作為一種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)其行為的屬性在司法界認(rèn)識(shí)不一，茲分述如下：

代理說。在房地產(chǎn)案中，一些房產(chǎn)商認(rèn)為商品房包銷是一種排他的獨(dú)家代理的行為。按照民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。在商品房包銷中，開發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷商獨(dú)家代理銷售，在包銷中是以開發(fā)商的名義對(duì)外銷售，銷售商品房的法律后果由開發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)。持代理說者認(rèn)為，只不過包銷是一種獨(dú)家代理，只有包銷商享有商品房的代理銷售權(quán)。

買賣說。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷行為是一種買賣行為，包銷商在從事商品房包銷的過程當(dāng)中，則不受開發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個(gè)特色：首先，包銷商對(duì)其所銷商品房的出售享有自由定價(jià)權(quán)。由包銷商商品房的實(shí)際狀況及市場(chǎng)行情自由定價(jià)，無需遵循開發(fā)商的意愿。其次，包銷商對(duì)其包銷商品房出售所得的溢價(jià)收入享有自由處分權(quán)。第三，開發(fā)商對(duì)包銷商的商品銷售行為不直接承擔(dān)民事法律責(zé)任。開發(fā)商只需對(duì)其與包銷商之間的包銷行為負(fù)責(zé)，而包銷商則應(yīng)對(duì)其與客戶之間銷售合同所作出的履約承諾承擔(dān)民事法律責(zé)任。從民法理論來分析，買賣合同在實(shí)際上有兩種含義;其一，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買受人，買受人向出賣人支付價(jià)款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買受人，買受人向出賣人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買賣”;第二種含義的買賣合同，除實(shí)物買賣外，還包括“權(quán)利買賣”。依買賣說的理論， 商品房包銷就是第二種含義上的買賣行為，即包括“權(quán)利買賣”和實(shí)物買賣。

兩合行為說(又稱混合行為)。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷行為既不是一種簡(jiǎn)單的買賣行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買賣行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開發(fā)商依包銷合同將特定的商品交由包銷商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷行為是附期限民事法律行為。開發(fā)商與包銷商在合同中特別約定包銷行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開發(fā)商與包銷商之間的代銷關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余住房為交易標(biāo)的買賣關(guān)系。其二，包銷行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷期限內(nèi)，包銷商不可以自己的名義，而只能以開發(fā)商的名義對(duì)外銷售，其以開發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開發(fā)商，購(gòu)買方是客戶，包銷商以開發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系。其三，包銷行為又是一種以約定期滿后，所包銷的住房仍未銷售告罄，包銷商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買入的行為。依“兩合行為說”的觀點(diǎn)，商品房包銷行為作為一種兼容代理與買賣特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買賣制度的調(diào)整。