房地產(chǎn)開發(fā)商怎么拿地房地產(chǎn)

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發(fā)出招標公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標書競標，國家綜合評定房地產(chǎn)公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發(fā)商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場誰喊價高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現(xiàn)在市場上那么多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優(yōu)的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最后確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實力開發(fā)，或者干脆就是想轉手，這樣開發(fā)商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個開發(fā)商都比較小心。

房地產(chǎn)開發(fā)流程有哪些?

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。

而《國有土地使用權證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。

目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地面上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。